Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được
những đối tác tốt, đáng tin cậy……
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
3.1. Ảnh hưởng trực tiếp
Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản đó là
luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007. Tại chương IV
mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới. Các nội dung về
nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa
hồng môi giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực
môi giới BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS được quy định từ điều 44 đến điều 50 là
những điểm có bản giúp các doanh nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành
hoạt động theo đúng pháp luật.
Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động môi giới
lên sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp phần minh
bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đang tin cậy về các bất động sản
trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động môi giới một cách chuyên
nghiệp.
Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn và nhu cầu về BĐS để làm văn phòng giao
dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các doanh nghiệp môi giới. Tuy
nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước ngoài cũng thấy được sức
hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS tại Việt Nam do đó sức ép để cạnh
tranh, tồn tại và phát triển đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất
lớn.
3.2.Ảnh hưởng gián tiếp
3.2.1. Ảnh hưởng từ cầu BĐS
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản
và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam
trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát
triển của nên kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như
sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác trong thị trường.
Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội,
mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân số… Ngoài ra, môi trường tài chính cũng
ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu
bất động sản…
3.2.2. Ảnh hưởng từ cung BĐS
- Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy
thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những
dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên thị trường cũng như
chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất động sản cũng phụ thuộc vào
chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
- Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung bất
động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố
này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản
lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
- Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội
của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.
3.2.3. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới bất động
sản chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả
của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu bất động sản. Hai mảng yếu tố lớn có ảnh
hưởng đến sự thay đổi này là cơ cấu kinh tế trong nước và quốc tế.
Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi xuất phát từ sự
quá tải lao động trong mọt số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp…Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ
cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong thời gian tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở
thành nước công nghiệp vào năm 2020, vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành
sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay
đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất,
phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong các
ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản
liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và
cầu với các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ như khi lao
động trong các ngành dịch vụ gia tăng thì nhu cầu về bất động sản làm văn phòng đại
diện sẽ gia tăng nhưng chúng chỉ gai tăng trong một khu vực nhất định. Điều này đã
tạo ra sự mất cân đối của các loại bất động sản trên thị trường.
3.2.4. Khả năng tài chính
Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi về nguồn tài chính rất lớn. Sự phát
triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm kiếm được các nguồn
cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh bất động sản
lớn trên thế giới chính là dựa vào các dòng vốn lớn và ổn định. Trong xu thế hiện
nay, Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO thì việc
mở rộng thị trường tài chính là điều đương nhiên do sự đầu tư của các tập đoàn ngân
hàng tài chính nước ngoài. Điều này giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản
Việt Nam. Tuy nhiên Việt Nam cũng cần nhìn vào kinh nghiệm của các nước đi trước
để tránh tình trạng phát triển quá nóng gây ra nên nền kinh tế bong bóng.
3.2.5. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS
Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng
như các nước phát triên trên thế giới có thể thấy rằng trong thị trường này tồn tại sự
bất ổn tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ giao động
mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp
với chu kỳ phát triển kinh tế, nhưng đôi khi thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng
trầm lắng .
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh
thì vốn đầu tư tập trung vào những ngành mũi nhọn,có hiệu quả kinh tế cao. Lợi
nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi
kinh tế tăng trưởng chậm hay khi nền kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất
động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế
khác trước đó. Một thị trường bất động sản ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó
có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển
còn tại nước ta thì tình trạng này đã diễn ra nhiều năm nay. Thị trường bất động sản
Việt Nam có tính bất ổn cao như vậy cũng tạo cơ hội cho các nhà môi giới bất động
sản.
3.2.6. Ảnh hưởng của công nghệ thông tin
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khiá cạnh hoạt động
của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất
bên trong về tổ chức cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên
ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao
năng suất làm việc do vậy sẽ giúp giảm chi phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng.
4. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi,
động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định
hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng
và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ
đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới
bất động sản
• Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần
đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
• Những yêu cầu chuyên môn:
- Những thương vụ thực hiện trên thị trường bất động sản thường thu hút
những khoản tiền lớn do giá trị của các bất động sản lớn vì vậy nhà môi giới nói riêng
và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong lĩnh vực cung cấp các
dịch vụ cho khách hàng phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên
môn cao.
- Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng
tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được nhu cầu ngày
càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng được
thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu chuẩn nghề
nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho
khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng
gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng.
Vì vậy, cần nhận thức được tầm quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
chuẩn nghề nghiệp là hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp
cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch
vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào
địa điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức rằng
tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác nghiệp đối
với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách thức tiếp
cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những
hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều kiện
cho việc liên kết giữa những nhà môi giới, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những
nguyên nhân gây ra chúng.
- Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những
kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến
thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một tầm nhận thức rộng,
kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ còn cần chú trọng đến
các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc
đạo đức chung.
- Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt
công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học
và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học nhưng họ phải có một
lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực,
chuẩn mực và an toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của
mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển của xã hội và nên kinh
tế cũng tạo ra nhiều hoàn cảnh khác nhau nên đòi hỏi nhà môi giới phải xây dựng cho
mình một tư duy linh hoạt và nhạy bén.
5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
5.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu
vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ. Sở hữu một
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan
trọng nhất đối với nhà môi giới.
5.1.1. Nguồn cung bất động sản
Nguồn cung bất động sản trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước,
các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản., các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển
bất động sản., ngân hàng, bất động sản ở nước ngoài
Bất động sản hay các quyền về bất động sản là các đối tượng giao dịch chính
trong thương vụ. Để có nguồn cung về bất động sản thì điều trước tiên là phải tìm
được thông tin về những khách hàng có bất động sản. Những thông tin này có thể
được tìm kiếm từ các nguồn sau:
- Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và
cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”,
tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế
giới bất động sản”
- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp
của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực
hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ có thể
liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết.
- Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước có
chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những cơ
quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công trình Bên cạnh đó các công ty
xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện
các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có bất động sản. Nhà môi giới có thể tìm được
thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá .
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi
giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án bất động sản
mới. Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi
giới tới khách hàng.
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
5.1.2. Thông tin về cầu bất động sản
Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng hơn,
hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn
Người mua bất động sản có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất,
nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh bất động sản; Bảo toàn vốn, đầu
cơ tiền nhàn rỗi; Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; Thuê kinh
doanh dịch vụ thương mại
Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ là
gì để có kế hoạch chính xác.
Người thuê bất động sản có các mục đích như: Thuê để làm khu công nghiệp,
nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh;
Thuê nhà ở công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở;
Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà công vụ; Ngân hàng thương mại
Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài
chính; Công ty bảo hiểm
5.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ
5.2.1. Xác định đối tượng thương vụ
Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau như do
chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế
hay internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu. Điều quan trọng tiếp theo mà nhà
môi giới cần thực hiện đó là xem xét về bất động sản muốn giao dịch.
Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến những vấn đề:
- Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi
trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối
quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS. Tuy vậy vị trí
không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp
những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà
môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho
người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
yếu tố, đặc tính của địa điểm. Nhà môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan
đến BĐS như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương
tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa
không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ.
Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến
BĐS. Nhà môi giới sẽ sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của
người mua hay thuê.
- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường,
chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việc
phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là
một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung
cư (cả cũ lẫn mới). Vấn đề này không trở nên quan trọng lắm đối với những người
mua nhà riêng. Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với
những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể
thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành
thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá
tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của
những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì
khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây
dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc
ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối
cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong bất
động sản cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép
lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị
người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề
ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi,
mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng
bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
thiết bị BĐS. Đối với những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắm, máy
hút mùi… nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trong trường hợp một vài tháng sau
giao nhận thì không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ.
Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết
bị. Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề vướng mắc lại chỉ
đơn giản là cái trạn đựng bát.
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới
điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.
Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua
BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về
giá trị thị trường của BĐS và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi
nhất.
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm
sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của bất động sản, giấy tờ về quy hoạch
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử
dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu
tố đặc biệt khác
5.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ
5.2.2.1. Người mua và khả năng tài chính
Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nó quyết
định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần trả lời những
câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có
những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền
của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao
nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong
tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán.
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này
cho người bán. Chính người bán sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài chính của người
Đặng Quốc Huy Bất động sản và kinh tế tài nguyên
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét